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ALTERNATIVAS PARA EVITAR LAS GRAVES CONSECUENCIAS DEL EMBARGO (FORECLOSURE) DE UNA PROPIEDAD EN EEUU

En el sur de la Florida mas del 70% de todas las propiedades inmobiliarias compradas en los últimos 5 años están como dicen "underwater" o bajo agua. Esto ocurre cuando el valor de la propiedad cae por debajo de lo que se debe al banco por el préstamo hipotecario. De todas las opciones que existen para ayudar a propietarios en esta situación, la que mas recomendamos es el short sale o la venta corta en la cual se negocia con el banco para que acepte como pago de la hipoteca los fondos de la venta de la propiedad aunque sean menores al balance del préstamo hipotecario. A continuación presentamos las virtudes, requerimientos y desventajas de un short sale.

1. VIRTUDES DEL SHORT SALE

   Con la aprobación del banco para el short sale, el propietario se libera de la deuda y de una propiedad underwater en el momento de la venta. Borrón y cuenta nueva.

   En el reporte de crédito una vez concluida la venta aparece "hipoteca satisfecha por monto negociado" o algo similar. Esto permite que el crédito del propietario se reponga rápidamente.

   Se evitan las nefastas consecuencias de un foreclosure o embargo que implica un juicio y concluye en un veredicto (judgment) en contra del propietario. Este judgment es un record publico que puede afectar las posibilidades futuras del propietario de obtener un trabajo, un prestamo, una visa y una vivienda alquilada.

   
   
2. REQUERIMIENTOS DEL SHORT SALE (Esto es lo hacen los asesores de Sunshine Real Estate Advisors)

   Demostrar que el propietario esta en dificultades económicas que le impiden continuar pagando la hipoteca.

   Demostrarle al banco el verdadero valor de la propiedad actualmente.

   Obtener una oferta por la propiedad cerca de su valor de mercado.

   Negociar con otros acreedores (Asociación de Vecinos, 2das o 3ras hipotecas, etc.) para que acepten pagos reducidos.

   Asegurar que el comprador este calificado para un préstamo de forma que se asegure la venta.

   
   
3. DESVENTAJAS DEL SHORT SALE

   El propietario se tiene que mudar al momento de la venta a menos que se logre un acuerdo de arrendamiento con el comprador.

   En algunos casos el banco aprueba la venta pero exige que el propietario firme un giro (promissory note) por el 10% del monto de la hipoteca perdonado. Estos giros son a 0% interés y a 10 años.
   

4. Para calificar para una venta corta simplemente hay que demostrar que el propietario no esta en capacidad economica de continuar pagando la propiedad. Esta opcion esta disponible a todo tipo de propietario y se a convertido en la solucion mas usada.
   

5. Entrega de la Propiedad en vez de Embargo: Si la propiedad no se logra vender a través de la venta corta, Sunshine negocia con el prestamista para que en vez de embargar al propietario, simplemente acepte la entrega de la propiedad. Los prestamistas requieren que se intente la venta corta antes de considerar esta opción. Para los clientes que ya han intentado la venta corta, este camino evita el embargo que es tan dañino para la futura recuperación del cliente.

   Para calificar para esta opcion, solo hay que demostrar que el propietario esta en incapacidad de pago y el prestamista debe considerar que le es preferible recibir la propiedad vs. embargarla

Cualquiera de estas opciones es preferible a un embargo para el propietario, el prestamista y la comunidad en general. Propiedades embargadas resultan en fuertes traumas para las familias que son marcadas por muchos años por este proceso judicial, les representan enormes pérdidas a los prestamistas, afectan adversamente el valor de las otras propiedades, y deprimen el mercado inmobiliario. Pos esta razón, cada propietario que se encuentre Bajo Agua debe informarse de esta opciones y elegir alguna.